Rachunek powierniczy — gdzie naprawdę leżą Wasze pieniądze

Czym właściwie jest rachunek powierniczy

Rachunek powierniczy to wydzielone konto bankowe, otwarte specjalnie dla jednej inwestycji. Nie jest to konto firmowe dewelopera. To rachunek, którego pilnuje bank — i z którego my, jako deweloper, nie możemy sobie po prostu pobrać Waszych wpłat. Każda złotówka, którą wpłacacie na Srebrny Spot w Gdańsku Matarni, ląduje właśnie tutaj.

Najpierw etap, potem transza

Kluczowy jest mechanizm zwalniania środków. Bank nie przekazuje nam pieniędzy z góry. Robi to transzami — dopiero po tym, jak skończymy i udokumentujemy kolejny etap budowy. Ławy, stan surowy, dach, instalacje. Etap odebrany przez bank — bank zwalnia transzę. Etapu nie ma — pieniądze leżą nietknięte.

To odwraca ryzyko. W modelu bez rachunku powierniczego płacicie naprzód i wierzycie na słowo. Tutaj kolejność jest inna: najpierw powstaje konkretny fragment Waszego domu, potem deweloper widzi pieniądze. Postęp budowy i przepływ środków są spięte ze sobą harmonogramem — tym samym, który dostajecie przy umowie deweloperskiej u notariusza.

To ustawa, nie dobra wola

Podstawą jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego — w skrócie ustawa deweloperska. To ona nakazuje prowadzenie rachunku powierniczego i to ona, a nie nasza dobra wola, jest tu zabezpieczeniem. Dlatego mówimy o tym spokojnie: nie sprzedajemy Wam ochrony, tylko pokazujemy mechanizm, który i tak Was obejmuje.

Od 2022 roku działa też druga warstwa ochrony — Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Każdy deweloper odprowadza do niego składkę od wpłat nabywców; gdyby inwestycja upadła, Fundusz zwraca kupującym środki. Rachunek powierniczy pilnuje codzienności, DFG — czarnego scenariusza.

• Wydzielone konto — Wasze wpłaty są oddzielone od pieniędzy firmy.
• Bank pilnuje wypłat — środki idą do nas etapami, po odbiorze prac.
• Harmonogram — płatności powiązane z postępem budowy, czarno na białym w umowie.
• Umowa u notariusza — deweloperska w formie aktu, na końcu akt przenoszący własność.

Najpierw powstaje etap, potem bank uwalnia transzę — nigdy odwrotnie. Ta kolejność chroni obie strony.

Zasada rachunku powierniczego

Dlaczego wtrącamy cytat o termosie w tekst o pieniądzach? Bo to ta sama logika. Płyta zamiast ław i rachunek powierniczy zamiast „zaufania na słowo” to dwie strony jednej decyzji: konkret tam, gdzie inni machają ręką. Wolimy, żebyście rozumieli, za co płacicie i kiedy — niż żebyście musieli się domyślać.

Jeśli chcecie zobaczyć to na własne oczy: numer rachunku i jego rodzaj są w prospekcie informacyjnym, a sam plac budowy oglądacie w każdy roboczy dzień — oprowadza Bartosz albo Sebastian, nie handlowiec. Pytajcie wprost. Na pytania o pieniądze odpowiadamy liczbami, nie obietnicami.