Gruszki do gruszek — jak porównać oferty domów i się nie naciąć

Dwie oferty obok siebie. Jedna: dom za 1 520 000 zł. Druga: 1 420 000 zł. Wybór wygląda na oczywisty — aż ktoś usiądzie, policzy do końca i okazuje się, że ten tańszy wychodzi drożej. Bo cena na banerze to nie cena, którą zapłacicie. To dopiero punkt startu.

Dlaczego porównania się rozjeżdżają

Większość porównań rozjeżdża się na jednym: porównuje się rzeczy nieporównywalne. Cenę za metr liczoną raz tak, raz inaczej. Standard deweloperski jednego dewelopera ze standardem drugiego. Działkę 512 m² z działką 350 m². To trochę jak porównywać gruszki ze śliwkami — obie są owocami, ale zupełnie innymi. Poniżej sześć rzeczy, które wyrównują stawkę — żeby liczby mówiły to samo.

Sześć rzeczy, które trzeba sprawdzić

• Cena za metr — liczona uczciwie

  Dom 157,9 m² za 1,52 mln zł daje ok. 9 600 zł/m² powierzchni. Dom 130 m² za 1 420 000 zł daje ok. 10 900 zł/m². To różnica ponad 1 300 zł na każdym metrze. Przy wyższej cenie całkowitej dostajecie większą powierzchnię w niższej cenie za metr — czyli korzystniejszą relację wartości do ceny.

• Co jest w cenie

  Pompa ciepła? Fotowoltaika? Rekuperacja? Brama garażowa z napędem? Ogrodzenie, podjazd, kanalizacja? U jednych to standard, u drugich kosztorys na osobnej kartce. Tu cena za 1,42 mln potrafi urosnąć o 180 tys. zł, zanim wprowadzicie meble.

• Standard wykończenia — w liczbach

  Współczynnik rocznego zapotrzebowania budynku na nieodnawialną energię pierwotną (m.in. do ogrzewania, wentylacji i chłodzenia): dom za 1,52 mln — EP = 39,39 kWh/(m² · rok), dom za 1,42 mln — EP = 70,00 kWh/(m² · rok). To przekłada się bezpośrednio na koszty eksploatacji. Do tego grubość izolacji, współczynnik U ściany i okien, rodzaj fundamentu. Płyta fundamentowa to inny budynek niż ławy. 20 cm styropianu to inny rachunek za ogrzewanie niż 12 cm. Przymiotniki w folderze nie grzeją.

• Działka

  Metraż, kształt, ekspozycja ogrodu. 510 czy 350 m²? Ogród od północy czy od południa? Sąsiad dziesięć metrów dalej czy ściana w ścianę? To samo „dom z ogrodem” znaczy dwie różne rzeczy.

• Księga wieczysta

  Czy działka ma wydzieloną, osobną księgę — pełną własność, nie udział w wielkiej działce wspólnej. Sprawdza się to za darmo, online, w kilka minut. Warto, zanim podpiszecie cokolwiek.

• Termin i jego ochrona

  Kiedy odbiór — i czy wpłaty idą na rachunek powierniczy, z którego bank uwalnia pieniądze deweloperowi dopiero po zakończeniu kolejnych etapów budowy.

Dopiero gdy obie oferty mają wypełnione te same sześć rubryk, porównanie jest uczciwe. I dopiero wtedy widać, że dom za 1,52 mln z pompą ciepła, fotowoltaiką i dobrą izolacją w cenie potrafi być tańszy w sumie niż „okazja” za 1,42 mln, do której trzeba zawsze coś dokupić — a i tak parametry końcowe będą gorsze.

My mówimy o tym wprost, bo sami tak liczymy. Standard opisujemy parametrami — Ytong 24 plus 20 cm styropianu, U = 0,14, strop bez dudnienia — a nie słowem „nowoczesny”. Łatwiej Wam wtedy postawić nas obok kogokolwiek.

Ten dom działa jak termos. Zimą dłużej trzyma ciepło, latem wolniej się nagrzewa. To zasługa płyty fundamentowej z 20 cm styropianu, 20 cm izolacji na elewacji i ocieplonego pianą dachu.

Sebastian, wspólnik — na budowie przy Telewizyjnej

Najprostszy test: weźcie kartkę, wypiszcie te sześć rubryk i każdą ofertę przepuśćcie przez tę samą siatkę. Jeśli sprzedający unika którejś rubryki — to już jest odpowiedź. Dobra oferta nie boi się porównania. Zła liczy na to, że go nie zrobicie.

Ceny i parametry mają charakter orientacyjny i nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu cywilnego. Klasa energetyczna potwierdzana świadectwem przy odbiorze.